Crédits classiques

Taux fixe, semi-variable et variable

Taux fixes

Avec une formule à taux fixe, vous connaissez pour toute la durée du prêt le taux qui sera appliqué. Il s'agit, par exemple, des formules 15 ans fixe, 20 ans fixe ou 30 ans fixe.

Cette formule vous assure donc la sécurité et la stabilité de vos remboursements. Lorsque les taux d'intérêts sont faibles, cette formule est souvent utilisée. Les taux fixes peuvent être utilisées pour des durées de prêt allant de 10 à 30 ans.

En cas de taux d'intérêt faible, il ne faut ainsi pas nécessairement écarter des formules à taux semi-variables (comme un 10/5/5) qui peuvent, dans certains cas, présenter un niveau de risque qui n'est pas supérieur à un taux fixe.

Taux semi-variables

Les formules semi-variables proposent des durées pendant lesquelles les taux ne peuvent pas être modifiées qui sont relativement longues.

Il s'agit des formules 5/5/5 ou 10/5/5 par exemple. En d'autres mots, pour un 5/5/5, le taux du prêt ne peut être modifié que tous les 5 ans. Dans une formule 10/5/5, le taux ne peut pas être modifié pendant 10 ans puis, par après, uniquement tous les 5 ans.
Ces formules présentent un équilibre entre la rigidité d'un taux fixe et la variabilité quasi annuelle des taux variables.

Remarques

Tant pour les formules semi-variables que variables, il faut savoir que la variabilité du taux est limitée à la hausse (et généralement à la baisse). Suivant les produits, les révisions à la hausse peuvent être limitées, par exemple, à 2%, 3% voire 5% (c'est ce qu'on appelle le " CAP ").

Dans l'offre d'un prêt à taux révisable, il faut donc accorder une attention particulière à la hauteur de ce " cap ". Ainsi, afin de comparer objectivement deux emprunts apparemment identiques mais qui ont des cap différents, il est nécessaire de comparer les remboursement maximum de chacun des Crédits ainsi que les coûts maxima. Ce calcul est effectué par FinShop dans chacune de ces offres.

Taux variables

Les formules à taux variables présentent des échéances de variation de taux qui sont fort rapprochées. Il s'agit par exemple des formules 1/1/1 ou 3/3/3. Le principal avantage des taux variables est bien évidemment une charge de remboursement plus faible, du moins au départ. Dans l'hypothèse où il n'y aurait aucune variation des taux, l'avantage sur le coût total du prêt peut être substantiel. En présentant une charge mensuelle de départ moins importante, la formule variable ou semi-variable répond souvent au souhait des emprunteurs, à savoir avoir le moins de charge au début. Un autre avantage d'un taux variable est la possibilité de profiter des baisses de taux. Cette possibilité est cependant limitée suivant la formule choisie (de la même manière que la hausse des taux est limitée)

Remarques

1. Dans le cadre de taux variables, le risque que prend l'emprunter est de voir rapidement ses mensualités augmentées en cas de hausse des taux. Pour répondre à ce risque, il existe la formule "emprunt accordéon". Cette formule permet de ne pas augmenter la mensualité en cas de hausse de taux mais de la compenser par une augmentation de la durée du prêt.

2. Dans le cadre de taux révisable annuellement, la variation légale maximum est limitée à 1% après la première année, 2% après la deuxième année et 3% après la troisième année. Dans le cadre d'un cap +3%, l'augmentation de 3 % ne peut donc avoir lieu qu'après 3 ans.

Crédits spécifiques

Les crédits sur mesure

Outre les formules classiques, il existe de nombreuses autres formules d'emprunt hypothécaire qui peuvent répondre au mieux à vos besoins : emprunt sur une longue durée ; emprunt lié à un fonds d'investissement ; ajout d'une caution pour des Crédits à forte quotité afin de diminuer le taux ;...

Ces crédits spécifiques sont particulièrement adaptés pour proposer des constructions sur mesure afin de répondre au mieux aux impératifs fiscaux, successoraux ou comptables.

FinShop maîtrise tout particulièrement ces produits spécifiques et dispose des logiciels afin d'effectuer les simulations nécessaires. N'hésitez donc pas à nous demander des offres ou des explications sur ces produits.

• Crédit placement
• Emprunt Accordéon
• Emprunt Caution
• Formule Longue durée
• Panachage
• Short Link

Crédit placement: une plus-value à la fin de son Prêt hypotécaire

Principe

L'objectif d'un crédit placement est de rembourser uniquement les intérêts mensuellement et de rembourser le capital à l'échéance.

Durant la durée de l'emprunt, vous vous engagez également à verser régulièrement dans un fonds de placement (type branche 23).

L'objectif est de miser sur le rendement élevé à long terme des placements en actions (ou sur des fonds mixtes actions-obligations) et de pouvoir, au terme, rembourser non seulement le capital mais également d'obtenir un surplus d'épargne. Ou encore, en cas de bonnes performances boursières, de pouvoir rembourser anticipativement son emprunt.

Le risque d'une telle solution est bien sûr une performance médiocre du placement sur la durée de l'emprunt. Dans ce cas, vous ne disposerez pas de moyens suffisants pour rembourser le capital et vous devrez suppléer.

A qui s'adresse le crédit placement?

L'hypothèque investissement s'adresse à des emprunteurs qui sont conscients tant des possibilités offertes par un placement dans un fonds sur une longue durée que des risques que ce même placement peut représenter. L'objectif est donc outre le remboursement du capital, la réalisation d'une plus-value à l'échéance de l'emprunt.

Emprunt Accordéon: comment garantir la stabilité d'une mensualité avec un taux variable

Principe:

Les Crédits hypothécaires à formules variables attirent de nombreux emprunteurs car ils permettent une charge d'emprunt, du moins au début, très faible. Néanmoins, le risque est de voir les taux monter et de devoir faire face à une augmentation importante de la mensualité.

C'est pourquoi, il est possible de souscrire, auprès de certaines institutions de crédit, un crédit accordéon. Accordéon car en cas d'augmentation des taux la durée du Prêt hypotécaire est augmentée afin de garantir une charge mensuelle inchangée.

Ainsi, en cas de variation des taux à la hausse, la mensualité ne varie pas mais la durée du prêt s'allonge d'une ou de plusieurs années. Il faut noter que si la charge mensuelle n'augmente pas, le coût total augmente vu que le prêt est remboursé sur une plus longue période.

De la même manière, en cas de baisse des taux, il est possible de maintenir le niveau de mensualité mais de réduire la durée du crédit.

Crédit avec caution

Les Crédits hypothécaires dont la quotité se situe entre 100% et 125% ont généralement un taux d'intérêt plus élevé que pour des quotités plus faibles. Résultat : le coût de l'emprunt peut être nettement plus important.

C'est pourquoi, FinShop dispose d'un produit spécifique destiné à transférer le risque de crédit vers un assureur crédit.

Vous pouvez ainsi bénéficier des conditions s'appliquant sur les quotités les plus faibles et réduire ainsi la charge mensuelle de votre emprunt.

Formule Longue durée

Afin de réduire la mensualité d'un prêt hypothécaire, une des solutions consiste à augmenter la durée de celui-ci. Quelques banques proposent ainsi des durées jusqu'à 30 ans.

L'avantage est de pouvoir réduire de manière importante la mensualité mais le coût total augmente. Il s'agit d'une formule qui peut s'avérer intéressante pour les jeunes emprunteurs.

Panachage

Le panachage permet de cumuler différentes formules de Crédits hypothécaires afin de répondre au mieux à vos besoins ou afin de trouver la meilleure solution au niveau fiscal.

Ainsi, par exemple, pour une prêt de 200.000 EUR, il sera plus intéressant d'opter pour le panachage suivant :
- une formule classique pour un montant de 60.000 EUR afin de profiter de la déductibilité maximale de l'amortissement
- une formule d'emprunt investissement pour le solde des 140.000 EUR afin de profiter au maximum de la rentabilité boursière

Il est important de savoir que le panachage n'implique pas des frais d'hypothèque plus importants (tant que les différentes formules sont souscrites auprès de la même institution).

Short Link

Le crédit short-link consiste à rallonger la durée initiale du prêt de, par exemple, 15 ans à 30 ans, afin d'obtenir ainsi une mensualité inférieure et d'investir la différence dans un fonds de votre choix (les versements dans le fonds sont libres).

Le but de ce crédit est que votre épargne investie dans le fonds performe suffisamment bien pour pouvoir rembourser ainticipativement votre prêt et bénéficier d'un solde positif. Si le fonds devait très mal performer, vous avez cependant la certitude que votre prêt sera quand même remboursé à l'échéance. Cette sécurité n'est pas offerte par un crédit-investissement.